Eine denkmalgeschützte Villa von 1924. Fünf Eigentumswohnungen, jede mit eigenem Gartenbereich — und ein Blick über das Elbtal, den es kein zweites Mal gibt.
Zwischen 1920 und 1924 ließ der Dresdner Baumeister Max Heinze diese Villa errichten — nicht als Bauprojekt, sondern als Haus für sich und seine Familie.
Vielleicht erklärt das, warum sie so eigenwillig ausfiel: neogotische Spitzbögen neben expressionistischen Formen, ein Arkadengang wie an einem Kreuzgang, und an der Fassade Figuren aus Märchen und biblischen Geschichten. Rotkäppchen, der gestiefelte Kater, Hänsel und Gretel — ein Bilderbuch aus Stein, für ein Wohnhaus dieser Zeit außergewöhnlich.
Hundert Jahre später wird die denkmalgeschützte Villa umfassend saniert. In enger Abstimmung mit dem Denkmalamt bleiben die Reliefs, die Plastiken und die historischen Details erhalten und werden sorgfältig aufgearbeitet.
Die vollständige Geschichte des Hauses, alle Grundrisse und die Preisliste finden Sie im Exposé.
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Die herrschaftlichen Wohnräume der Beletage haben die hundert Jahre bemerkenswert gut überstanden. Massives Parkett im Fischgrätverband, Stuckdecken, kunstvoll gearbeitete Holz-Schiebetüren, Innentüren mit farbigen Glaseinsätzen und gotische Bögen prägen die Räume bis heute.
Besonders schön sind die beiden Kachelöfen: Einer bleibt beheizbar, der zweite als dekoratives Original erhalten. Bei der Sanierung werden all diese Elemente behutsam aufgearbeitet statt ersetzt — und um das ergänzt, was ein Haus heute braucht.
Im Exposé sehen Sie, welche historischen Elemente in welcher Wohnung erhalten bleiben.
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Ein Garten am Hang — und darunter die ganze Stadt
Wo hundertjährige Architektur den Rahmen vorgibt, entstehen keine Grundrisse nach Schema F. Zu jeder Wohnung gehört ein eigener Gartenbereich, ein Kellerraum und der Zugang über den neuen Aufzug.
Alle fünf Einheiten, 551 m² Wohnfläche auf 1.680 m² Grundstück, fünf Stellplätze. Prognostizierte Jahresmiete rund 123.000 € zuzüglich Stellplätze. Für Bestandshalter und Family Offices.
Alle Flächen ca.-Angaben nach Planungsstand. Zusätzlich stehen fünf PKW-Stellplätze zur Verfügung. Bruttorendite bezogen auf den Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten. Änderungen im Zuge der Ausführungsplanung vorbehalten.
Grundrisse, Wohnflächenberechnung und die vollständige Preisliste senden wir Ihnen zu.
Exposé anfordernDie Villa wird vollständig entkernt und technisch neu aufgebaut. Was bleibt, ist der Charakter — was kommt, ist der Standard einer neuen Wohnung.
Die vollständige Baubeschreibung ist Teil des Exposés.
Exposé anfordernBei einer Denkmalimmobilie entsteht der Ertrag nicht nur aus der Miete. Rund 82 % des Kaufpreises sind steuerlich abschreibbar — beim Neubau sind es deutlich weniger. Dazu kommt ein KfW-Förderkredit von 150.000 € je Wohnung. Beides zusammen verändert die Rechnung grundlegend.
Annahmen: Gesamtinvestition aus Kaufpreis plus 7,5 % Erwerbsnebenkosten (5,5 % Grunderwerbsteuer Sachsen, 2 % Notar und Grundbuch). Das Darlehen ergibt sich aus Gesamtinvestition minus Eigenkapital; davon 150.000 € als KfW-Förderkredit zu 2,72 %, der Rest als Bankdarlehen zu 4,0 % p. a. Grenzsteuersatz 42 %, Prognosemieten laut Kalkulation des Bauträgers, Abschreibung im ersten Jahr. Tilgung ist nicht enthalten. Unverbindliche Beispielrechnung, keine Zusicherung.
Weil die Villa zum KfW-Effizienzhaus Denkmal mit EE-Klasse saniert wird, kann jeder Käufer 150.000 € Förderkredit über die eigene Bank aufnehmen — deutlich unter Marktzins. 5 % davon werden als Tilgungszuschuss erlassen und nie zurückgezahlt.
Wer selbst einzieht, hat keine Mieteinnahmen — und trotzdem einen Steuervorteil. Nach § 10f EStG lassen sich 9 % der denkmalbedingten Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben abziehen. Das ist bundesweit eine der wenigen Möglichkeiten, eine selbstgenutzte Immobilie steuerlich geltend zu machen. Anders als beim Kapitalanleger zählt hier nur der Denkmal-Anteil.
Beide profitieren vom Denkmalschutz — nur über unterschiedliche Paragrafen und in unterschiedlicher Höhe.
Der Vorteil nach § 10f gilt pro Person einmalig für ein Objekt und wirkt nur, soweit zu versteuerndes Einkommen vorhanden ist.
Alle steuerlichen Angaben und Beispielrechnungen sind unverbindlich und ersetzen keine steuerliche Beratung. Die tatsächliche Wirkung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen und Ihrem individuellen Steuersatz ab. Die Höhe der nach § 7i bzw. § 10f begünstigten Aufwendungen steht erst mit der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nach Abschluss der Maßnahme endgültig fest. Förderkonditionen der KfW können sich ändern; maßgeblich sind die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Programmbedingungen. Wichtig: Der KfW-Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden.
Eine persönliche Beispielrechnung für die Wohnung, die Sie interessiert, legen wir dem Exposé bei.
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Schon vor über hundert Jahren zog es die Dresdner im Sommer hinauf nach Trachenberge — weg aus dem heißen Talkessel, hinauf in die Weinberge.
Die Villa liegt am Hang über der Stadt, im Grünen und abseits des Durchgangsverkehrs. Gleich nebenan beginnt der Kleingartenverein „Wilder Mann", 2026 als schönste Kleingartenanlage Dresdens ausgezeichnet. Für Autos endet die Weinbergstraße dort — zu Fuß führt ein öffentlicher Weg mitten hindurch.
An heißen Sommertagen sind die Temperaturen hier oben spürbar angenehmer als unten an der Elbe. Und die Stadt bleibt trotzdem nah.
Beim Laden der Karte werden Daten an Google übertragen. Mit einem Klick laden Sie die Karte für diesen Besuch.
Weinbergstraße 76, 01129 Dresden-Trachenberge. Die Karte wird erst nach Ihrem Klick von Google geladen — vorher werden keine Daten übertragen.
Das Exposé enthält den Lageplan, die Außenanlagenplanung und alle Anbindungen im Detail.
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Hundert Jahre Geschichte, neu bewohnbar
Trachenberge ist ein gewachsener Stadtteil mit allem für den Alltag — und mit dem Grün direkt vor der Tür, das man sonst nur außerhalb findet.
Entfernungsangaben gerundet und ohne Gewähr. Maßgeblich ist Ihr eigener Eindruck vor Ort — wir zeigen Ihnen die Umgebung gerne persönlich.
Alle Entfernungen, der Lageplan und die Umgebungskarte sind im Exposé enthalten.
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Semperoper, Frauenkirche, die Museen der Staatlichen Kunstsammlungen — und dazu Elbwiesen, die Dresdner Heide und die Sächsische Schweiz vor der Haustür.
Dresden ist eine Stadt, die man nicht nur besucht, sondern in der man lebt: kurze Wege, viel Grün, ein dichtes Kulturangebot und Stadtviertel mit eigenem Charakter. Wer hier oben in Trachenberge wohnt, hat beides — die Ruhe des Hangs und zwanzig Minuten bis zur Oper.
Für Familien kommt dazu, was sich schlecht in Zahlen fassen lässt: kurze Schulwege, sichere Straßen und ein Stadtteil, der über Jahrzehnte gewachsen ist statt aus dem Boden gestampft.
Dresden ist der größte Halbleiterstandort Europas. Was das für die Nachfrage nach gutem Wohnraum bedeutet, lässt sich beziffern.
Marktdaten gerundet nach öffentlich zugänglichen Quellen, Stand 2026. Objektbezogene Werte laut Kalkulation des Bauträgers. Keine Zusicherung einer bestimmten Rendite oder Wertentwicklung.
Mietprognose, Betriebskostenaufstellung und Standortdaten finden Sie vollständig im Exposé.
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Wir entwickeln Wohnimmobilien mit individuellem Charakter — von der Auswahl des Grundstücks über Entwurf, Planung und Baugenehmigung bis zur Fertigstellung. Neubauten ebenso wie die Sanierung historischer Gebäude.
Eine denkmalgeschützte Villa zu sanieren bedeutet vor allem: genau hinsehen. Was macht dieses Haus aus? Was muss bleiben? Und wie entsteht daraus ein Zuhause, das heutigen Ansprüchen genügt? Bei der Villa Weinberg geschieht das in enger Abstimmung mit dem Denkmalamt.
Die 9 % nach § 7i EStG gelten nicht auf den gesamten Kaufpreis, sondern auf den denkmalbedingten Sanierungsanteil. Bei diesem Projekt sind das 38,68 % des Kaufpreises. Acht Jahre lang werden davon 9 % jährlich abgeschrieben, danach vier Jahre lang 7 %. Zusätzlich laufen die Abschreibung auf die Altbausubstanz (2,5 % p. a.) und auf den Modernisierungsanteil. Insgesamt sind rund 82 % des Kaufpreises abschreibbar.
Ja. Nach § 10f EStG können Eigennutzer 9 % der denkmalbedingten Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben abziehen. Bei der Gartenwohnung WE 01 sind das insgesamt rund 139.000 €, bei der Beletage rund 393.000 €. Anders als beim Kapitalanleger zählt hier ausschließlich der Denkmal-Anteil. Der Vorteil gilt pro Person einmalig für ein Objekt.
Die Villa wird als KfW-Effizienzhaus Denkmal mit EE-Klasse saniert. Jeder Käufer kann dafür einen Förderkredit über 150.000 € je Wohneinheit aufnehmen — derzeit rund 2,72 % statt Marktzins, zehn Jahre fest. 5 % der Summe, also 7.500 €, werden als Tilgungszuschuss erlassen.
Wichtig: Der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags über Ihre Bank gestellt sein. Wird er später gestellt, entfällt die Förderung. Sprechen Sie uns deshalb früh darauf an.
Geplant ist die Fertigstellung für Ende 2027. Im notariellen Kaufvertrag wird ein garantierter Fertigstellungstermin bis Sommer 2028 vereinbart. Die Baugenehmigung liegt vor, das Objekt ist unvermietet, die Bauausführung erfolgt über einen Generalunternehmer.
Die schlüsselfertige Wohnung nach Baubeschreibung inklusive Eichenparkett, Fußbodenheizung, moderner Bäder, neuer Haustechnik, Wärmepumpe und Aufzug. Dazu ein eigener Kellerraum, der private Gartenanteil als Sondernutzungsrecht und der Anteil am Grundstück. PKW-Stellplätze werden separat erworben.
In gewissem Rahmen ja. Besonders bei der Beletage sind Grundriss und Bäder mitgestaltbar — bis hin zur Frage, ob eine Fußbodenheizung eingebaut wird oder das historische Parkett erhalten bleibt. Zusätzliche Trockenbauwände und Sonderwünsche bei Materialien sind gegen Aufpreis möglich. Alle Änderungen erfolgen in Abstimmung mit dem Denkmalamt.
Das prognostizierte Hausgeld liegt bei rund 4,67 € pro Quadratmeter monatlich. Darin enthalten sind Betriebskosten, Wartung von Aufzug und Wärmepumpe, Hausmeister, Versicherungen, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Für Kapitalanleger ist der überwiegende Teil davon auf Mieter umlagefähig — nicht umlagefähig sind im Wesentlichen Verwaltung und Rücklage.
Ja. Die gesamte Villa mit allen fünf Einheiten, 551 m² Wohnfläche, 1.680 m² Grundstück und fünf Stellplätzen ist auch im Paket verfügbar — saniert oder im aktuellen Zustand. Konditionen dafür nennen wir Ihnen gerne auf Anfrage.
Ihre Frage ist nicht dabei? Im Exposé finden Sie alle Details — und wir rufen Sie gerne zurück.
Exposé anfordernIm Exposé finden Sie alle Grundrisse, die vollständige Preisliste, die Baubeschreibung und eine Beispielrechnung zur Denkmal-AfA. Sie erhalten es unverbindlich per E-Mail.
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